海外房产投资行情收益怎么样，年租售比达7%的11套海外房产投资经验分享

大家好，在过去3年，我投资了11套东南亚房产，给近10000名客户提供过海外房产咨询建议，当然我买的多也是因为当时的房源首付比较低，最低前期投资3-5W，月供2-3k就可以参与。

在3年的过程中，我积累了很多东南亚房产的投资经验，今天主要分享一些关于东南亚房产的小知识，让大家对东南亚房产市场投资机会、如何选房实操、风险和收益等各板块都会有一个整体的了解，希望对大家未来投资海外房产有参考价值。

先简单说说我个人的买房心路，从19年上旬开始对房产投资感兴趣，但对于国内房产来说，19年房产已基本见顶，也无投资机会可言。

或许北上广深等各区域的核心城市存在机会，但有门槛限制不说，资金门槛也不是当时的我可以参与的。

所以我当时就把眼光放到了海外市场，逻辑其实也很简单——利用“时光机原理”的模型，像日本、韩国人在15年前来我国投资一样，我们也可以去投资现在相对弱后，但也意味着后发优势以及有发展红利的市场，去享受另一个国家经济高速发展的红利。

接着我在2019年就开始寻找海外房产投资的机会，而在那个时间节点来看，有充足的人口红利，巨大的经济发展上行空间，有后发优势的市场也就是东南亚了，同时当时大家也有共识：东南亚是未来世界的经济增长引擎之一。

因此在2019年，我通过国内的一家公司投资了2套马尼拉房产，之后又进一步看好东南亚整体的机遇。于是2019年9月我加入了现在所在的公司。

疫情3年以来，风险伴随着机遇，我们也抓住了海外房产变革洗牌的机会，目前已经是国内团购马尼拉房产最大的机构，累计到现在帮助国内外客户团购了近5000套马尼拉房产。

此次分享主要按以下框架来：

一、东南亚房产选择的底层逻辑

二、东南亚各国房产的现状如何

三、菲律宾马尼拉房产投资的风险与坑有哪些？

四、如何看待马尼拉房产的收益？

五、普通人购买马尼拉房产的几个途经以及注意事项

一、东南亚房产选择的底层逻辑

做海外房产投资，宏观上来说，先选择具体的城市，而我主要从以下几个逻辑来做一些市场方面的选择：

国家政策是不是支撑房产市场发展？是否有较好的金融政策？

土地供给量怎么样？人口多不多、是不是足够年轻？是不是人多地少？人地矛盾冲突严重？

经济发展怎么样？是不是长期看高速发展？

那具体的量化指标主要如下：

1.首先在人口方面，

城市人口规模要大于1000W，不断要有净流入。同时，人口出生率要大于1%，年龄中位数要低于35岁，越小越好，要足够年轻。

因为人口红利不光意味着人多，还意味着人口要足够年轻。因为只有年轻人多，才会对新房有需求量，老人对新房是没有需求量的，而对新房没有需求量的房产市场，不会有发展大量发展空间。

2.在房屋供给方面，

房子数与人口数比值要低于1：10，这样的矛盾相对就大，而这个比值，也是决定了一个房产市场租售比高低的关键。

像上海这样的780万套商品房住宅，对应2500W的人口，基本上1：3的比例，故上海的房子的租售比很低，或许听过在上海买不起房子，但是很少有人听过上海租不起房子的。

我们再看日本，日本因老龄化严重，经济发展空间小，所以导致日本房价上涨潜力低。

但是东京、大版等地区的房价租售比却很不错，基本上可以做到6-7%左右，租金较稳定，原因就是人口太多，土地房子太少，比如东京就有3000多万人口，而老人多不多没关系，因为老人也要住。

3.那经济层面上呢？

我认为最重要，房产投资是一件时间的艺术，要讲究合适的时机入场。过早不行，国家经济太穷，发展周期太长；而过晚也不行，国家经济都发展起来了，房地产市场也完善了，那就没什么投资的机会了。

那这个时间点怎么衡量呢，我的指标是一个国家的人均GDP在3000-8000美金这个阶段，最适合做房产投资。

这个观点，万通董事长冯仑在2017年接受采访时也讲过，他说：“如果你今天要转型，就去人均GDP3000美金往上的地方，通常人均GDP在2000-8000美元时，是住宅成长最快，是‘赚大钱的时候’。这是规律，全球范围都没跑出这个圈来。而抵达8000美金的人均GDP 的时候，房产市场的发展则趋于稳定。”

那以我们举例，我们国家的房地产市场发展，也基本上符合人均GDP3000-8000美金这个规律。我们国家在2008年的时候，进入人均GDP3000美金，在2017年进入8000美金左右的水平。

相信这9-10年时间，我们可以感受到的是，但凡是个城市房价就会涨，当然这些与09年的4万亿注水，15年的三去一降一补等政策也有关系。

而2019年开始至今，全国房地产市场基本横盘或者说开始下跌，当然除去北上广深以及一些新一线城市之外，这些城市会因为人口的净流入或土地供应少，从而促使房价保持稳定或者稳增长。

那如何解释为何是人均GDP3000美金-8000美金呢？

美国经济学家迈克尔·波特在《国家竞争优势》这本书中提到了一个理论。当中讲到了一个国家想逐步的成为一个高收入国家，或者是逐步的增长起来，它必然会经历4个发展阶段：

第一个阶段叫生产要素驱动的发展阶段，第二个阶段叫基础投资驱动的发展阶段，第三个阶段叫科技创新驱动的发展阶段，那么第四个阶段就是资本财富驱动的发展阶段。

我们改革开放40年，在这40多年当中经济增速平均9.5%，其实主要经历了头两个阶段，也就是第一个要素驱动发展，我们中国有广大的土地，廉价劳动力。后面加入WTO之后更好的发挥了制造业的优势，成为了世界工厂。

第二个阶段是什么？就是投资驱动的发展阶段，主要是铁路、公路、机场这些老基建，还有房地产投资，这些方面极大程度的促使了我们经济的发展。

通过前两个阶段，可以促使一个国家人均GDP达到10000美金的关口，或者说在高收入国家门槛之前，世界银行对高收入国家门槛的定义是人均GDP12000美金左右的水平。

在之后想要进一步发展，就可以迈入高收入国家，但要进入第三个阶段，靠科技创新驱动发展，而我们国家现在就是处于人均GDP12000美金左右的水平，这也就是我们国家近些年为什么这么强调科技强国、支持科技、支持创新的原因。

那人均GDP从3000美金到8000美金的阶段，基础设施投资在驱动经济发展的同时，也自然会反过来，带动这些板块、市场的上涨，这中间自然也包括了房地产市场。

同时，在这个阶段其实也主要是一个国家的中产阶级大量崛起的阶段，而一个国家的中产阶级是买房的主力人群，也会推动房产市场的高速发展。

所以投资周期很重要，低于人均GDP3000美金则因为经济太落后，中产阶级的崛起还有非常长的时间，而这个时候时候的房产市场基本没有建立起来，而投太早容易变成“先烈”。

4.那关于经济指标方面

除了上述所讲的周期与时间节点之外，另外就是GDP增速，GDP增速尽可能要达到6%以上，这样如果算复利来看，15年左右的时间，一个国家的经济水平可以从人均GDP3000美金到8000美金。

而在这15年的时间中，也就是这个国家房产市场发展的黄金15年，这个投资阶段非常重要，当然前提是这个国家有充足的人口，以及相对供不应求的土地，这也是关键。

以上是我认为房产增长的底层逻辑，汇总一句话就是任泽平教授的观点：“短期看金融/看政策，中期看土地/看房屋供给，长期看人口/看经济”，细节指标来看就是：

1）人口城市规模要大于1000W，人口年龄中位数要低于35岁，人口出生率要大于1%。

2）房子数与人口数比值要低于1：10。

3）经济发展现状要处于人均GDP3000美金-8000美金区间，且经济增速要大于6%。

二、和大家介绍一下东南亚房产的现状

首先东盟10国分别是：文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、菲律宾、新加坡、泰国、缅甸、越南。

简单过一下几个国家的房产市场现状：

【印度尼西亚】：印尼是全东南亚人口最多的国家之一，约3个亿的人口，首都雅加达接近3000万人口，其核心市区人口则接近1100万，整个城市有接近3000万的人口，房产租售比也很不错，可以做到7%左右，是一个非常好的投资市场，不过问题就是这个国家不给外国人做投资，我们没法投。

【缅甸、老挝、柬埔寨】：这三个没什么好说的，人口太少，刚需不行、经济太差，无发展潜力、治安不行。

【文莱】：文莱从经济发展水平来说，是属于发达国家，不过文莱人口太少，基本上不适合做房产投资，不用考虑。

【新加坡】：新加坡八成的房屋市场由政府分配，只有2成的房屋市场是自由市场；人口密度不小，但作为一个发达国家，整体房价上涨潜力受限，所以不建议投新加坡。当然出租方面租金也不是很高，所以现阶段如果我们是以纯投资的目的看房的话，新加坡不是最佳选择。

【泰国】：泰国经济阶段处于人均GDP7000美金到8000美金的阶段，基本上来说，房产市场的上涨空间已经基本完毕，而且经济增速受疫情影响也很大，经济增速也只有3%-4%左右。

我个人认为泰国未来会陷入“中等收入国家陷进”当中，很难迈出成为高收入国家。早几年投资泰国的房产会有不错的收益，包括涨幅也包括租金，不过现在有点晚。

当然，疫情当下泰国房产的影响也很大，也同样给了我们抄底泰国房产的机会，不过需要捡漏的话大家需要多花点功夫就对了。

【马来西亚】：我认为马来就是一个陷入中等收入陷阱的经济体，人均GDP常年在12000美左右徘徊，不光上不去，有的时间还在下调，现在投资太晚了，早些年买会有不错的收益。

现阶段我认为投资马来房产，大多数人是为了自住养老，或者子女教育。

【越南】：越南从长线来看，我认为是一个比较好的房产市场，国家人口过亿，胡志明也有大于1000万的人口，城市人口密度尚可。

年龄中位数在30-35岁之间，人口出生率也不错，经济增速也大于6%，国家经济水平处于人均GDP3000美金左右的水平，境外资金对越南的投资也不错，比如年初李嘉诚就投资越南。

不过越南市场也有弊端，就是杠杆略差，越南体制与我们一致，基本上2-3年就会造好房子，而我们外国人又不能在越南贷款，故2-3年左右的时间就需要支付全款。

而越南房产面积基本上40平米起，核心地段至少又2W起的价格，所以买越南房产至少需要支付80-200W左右的现金，所以普通人投资越南门槛较高。

另外越南房产产权对外国人来说在50年，后面可以续，但是最多续50年，也就是最多100年产权。越南房产波动比较明显，08年经济危机越南房产的波动比较大，几乎腰斩，20年受疫情影响也下跌了10%以上。

但瑕不掩瑜，越南房产长期还是值得看好的。因为经济上涨预期好，而且上涨空间非常大，同时又有充足的人口红利，所以值得长期投资。

【菲律宾】：与越南一样，我个人也非常看好菲律宾的房产市场发展。菲律宾有过亿的人口，同时只有一个核心城市——首都马尼拉。

马尼拉拥有近1200W核心人口，包含流动性人口总共2400W左右，土地不多只有638平方公里，人口密度极大，而已经交付的商品房现房存量也有只有50W套左右。

上海2400W的人口，却有780万套的商品房住宅存量，所以马尼拉人口密度非常大，人口与房屋之间的矛盾也非常冲突。

同时国家年龄中位数在24岁左右，常年人口出生率在3%左右。经济方面也处于人均GDP3400美金的阶段，每年的经济增速也在6%-7%的区间，经济方面有非常大的发展潜力，所以房产市场的发展潜力也非常的大。

以往菲律宾马尼拉每年的房价涨幅在8-10%左右，核心地段则可达到20%左右的涨幅。最后关于马尼拉房产的收益方面的分析，马尼拉租售比也比较稳定，可做到7%，再加上永久产权，以及当地开发商有首付分期的政策，所以杠杆非常好。

而凭借高涨幅的房价以及稳定的租金表现，菲律宾房产市场从2015年国家进入人均GDP3000美金以来，就受到日、韩、香港、台湾等地区投资者的欢迎，我了解到中国投资者最早在2017年进入，2019年可以说是正式进入了中国大陆的视野。

但是从房产发展的角度上来说，还有很大的上涨空间。

三、菲律宾马尼拉房产投资的风险与坑有哪些？

我个人非常看好菲律宾马尼拉房产市场的发展，所以我的大部分海外房产集中在马尼拉这个城市，同时是一个比较早期的市场，早期市场就意味着有机会，但同样也早期市场也意味着没那么完善。

所以并不是说，在这个市场上但凡买房就能够赚到钱，还是要看具体的房源与地区，做具体分析，它也会有很多坑和风险。

再跟大家介绍一下这些坑和风险如何去规避。风险呢，主要分为2部分，一部分是：

1.不可控的风险

2.可控的风险

1.不可控的风险：

主要是汇率、治安、政策、两国关系等，那这些因素我就不展开了，如果感兴趣的朋友我们可以进一步探讨，总结性的内容就是：

不可控的因素现在都很利好我们去投资马尼拉房产市场，也就是说市场给了我们投资的机会，我们要做的就是抓住这些机会，把握住窗口期。

2.可控的风险与坑：

先说一下菲律宾的房子大致上分2种：一种是【带土地】的房子，另外一种是【高层住宅】。

两者都是永久产权，外国人不能买【带土地】房子，只能买【高层住宅】，而【高层住宅】很像国内公寓的设计，但是菲律宾并没有公寓的说法，他们都是永久产权。

同时菲律宾政府规定，新房外国人只能买走一个小区的40%份额，本地人必须买走60%及以上，而二手市场上外国人的房子可以卖给外国人与本地人，而本地人的房子只能卖给本地人。

可控的风险就有很多，比如开发商、地段、交通配套、户型、产权、付款方式、贷款、价格、物业水平、楼宇密度等多个维度去参考，每个因素都有坑：

【开发商】：

在马尼拉选开发商，记住一点，选当地的前十大开发商就行，千万不要去选择小开发商或者外国开发商（包括中国开发商）。

因为菲律宾当地人在买房这点上非常认品牌，就认大开发商的品牌，小开发商的房子买进来或许便宜，但是很难出租或者卖掉，除非远低于市场水平。

同样也不要选外来开发商，外来开发商没法直接在当地拿地，必须和当地企业或个人合伙才能买地，但当地法律规定，外国企业或个人最多持有40%的份额，所以外来大开发商很少愿意合作，一般都是一些小开发商或个人小老板，那未来的交付品质和水平等就无法保障了，当地人也更不一定选。

菲律宾的前十大开发商主要如下:

尽量选择以上10个开发商的品牌就行。同时这些开发商，背靠的一般都是当地的大型财团，家族式企业，他们旗下有很多业务：比如酒店、赌场、写字楼、度假区、零售、医药、餐饮、有的旗下甚至还有银行，而不是单一的地产开发业务，资金实力比较雄厚，不会因为一个项目的问题，产生资金流断裂的现象，所以一般菲前十大开发商，很少有烂尾的现象。

同时他们这些开发商的负债率其实很低，一般用自有资金拿地盖房，很像李嘉诚在国内的项目，他们拿很多地，囤地但慢慢开发，就是等待土地价格的上涨，以求未来卖更高的价格。

【交通】：交通分为两个，一个是【轨道交通】，另外一个是【主干道路】。

【轨道交通】：尽量选择1.5km范围之内就可以到达轻轨或地铁站的项目。

如上图，马尼拉目前就三条造好的轻轨线，分别是【绿色的1号线、蓝色的2号线、黄色的3号线】，地铁方面是【红色虚线马卡蒂地铁，紫色虚线马尼拉超级地铁1号线】均正在建设中，另外正在建设的轻轨是【轻轨7号线、轻轨4号线】。

整体来说，马尼拉轨道交通不是很多，因为土地私有原因，整体开发商很慢，同时建好的又只有3条，所以能在1.5km 范围之内就可以抵达的项目就可以考虑，当然越近越好，不过价格也会更贵，所以要整体考虑。

【主干道】：这点非常重要，马尼拉因为土地私有等原因，所以交通不是特别好，特别堵。

2019年我去考察的时候，15km的直线路程，坐Grab打车一般要2-3小时，特别是在辅道或者小道上，特别堵，运气不好从辅道到主干道就要20分钟。

所以在马尼拉买房投资，尽量要选择在主干道附近或者边上的项目，或者高架路边上的项目。

那马尼拉的高架路，主要分为以下几条：C5大道、ESDA大道、Ayala大道、奎松大道、C5高架路、日落大道等，还有一些各CBD的主干道，具体我就不列举了，大家知道选择主干道附近的项目就行。

【地段】：马尼拉的地段选择非常重要，还是看这张图。

上面带颜色的区域是一些马尼拉比较核心的地段，分别是：【马卡蒂CBD、奥迪加斯CBD、全球城BGC、新奎松CBD、马尼拉大学城、奎松大学城、马尼拉湾区商圈、马尼拉赌场娱乐城】等8个地段，也就是以上带颜色的地段。

马尼拉没有国内意义上的核心地段或市中心，菲律宾因为土地私有等原因，政府不大量持有土地，故开发方面政府说了不算，没法统一规划，所以基本上都是市场行为，开发商行为。

而开发商是商业机构，肯定是哪里便宜去哪里，所以发展到现在马尼拉几个带颜色的区域相对而言就比较核心，城市规划比较完善，企业、写字楼、住宅、商场、酒店等就比较多。

会呈现上图所看到的区块型CBD的格局分布，不同区块之间的间隔地段发展就差一些，尽量不要买到间隔地段那里去。这些远离核心区域的地段，交通配套和商业配套就比较差，同时如果开发商在周边没有大量囤地开发的计划的话，未来短时间内比较难发展起来。

买到那些地方3-5年来说比较难盈利，当然，如果从10年以上角度上来看则没什么问题，但是尽量选择以上一些核心地段。

另外比较特殊的是【马尼拉大学城】和【奎松大学城】，这两块地区，因为马尼拉大学城不提供宿舍，里面的学生大部分得在外面租房子住，所以这两个大学城周边的项目租金就很稳定。

特别是一些处于学校门口的项目，而【菲律宾大学】、【雅典耀大学】、【德拉萨大学】、【圣托马斯大学】，这4所学校的学生最有钱也最多，周边租金表现也更好。

且疫情前普遍可做到7%的年租售比。50W总价的房子，一个月租金可以做到2500+，而上海这样水平的房子，总价差不多250W起，其中基本上差了5倍。

【价格】：在讲价格之前，要先说说马尼拉房产的3种房源：

①新期房：这个房款是可以无息分期支付的，可以直接向开发商购买，比如30%的房款分4-6年进行分期无息按月支付，70%尾款在4-6年后交付的时候一次性支付，或者尾款可以向当地银行贷款。

具体比例多少要看项目了。有的可能会首付10%，分期付款40%，尾款付50%，有的可能0首付，分期付款30%，尾款付70%。

但是这种房源一般开发商刚开始建设，交付周期都比较久，要4-6年交房，但是杠杆不错，新期房单价会贵一些，因为首付低了，所以开发商回款慢，需要在房价上加价，把钱赚回来。

当然，如果是以团购的形式谈到的0首付，那没问题的，因为团购量会比较大，所以付款方式上有议价能力，同时总价也会更便宜。

具体多少看团购机构，一般至少会便宜10%以上。这种房源比较适合没太多资金，但是想参与投资的客户，因为杠杆非常好，可以充分利用杠杆，用最少的钱买到项目。

②二手期房：这是从市场上捡漏的，我现在也在捡漏，从市场上捡，更名到自己名下，我公司也是在捡漏。

而这种项目一般是属于19年-20年的项目，卖家买的很便宜，但是疫情当下影响了他们的收入，比如收到“双减”政策的影响，一旦断供开发商就会收回房子，而已投资的本金就拿不回来，所以卖家就想便宜点卖，比如平价卖，从而尽快回笼资金。

所以这种房源就是很便宜，可以用卖家买入时候的价格买到，而对我们而言就是一个捡漏项目了，因为价格很便宜，算笋盘。

这类房源一般是卖家投资了2-3年的时间，同时还有2-3年左右就交付，也基本上建设了约50%，而我们买的时候要把卖家已经投资的本金给到，再把房子更名成买家的，余下的月供买家来继续支付，尾款也是买家来付。

这种房源有杠杆，不过杠杆确定没有第一种新期房来的好，需要前期一定的资金，一般在10-15W左右，但是总价却比较低，是2-3年前的价格，属于捡漏。比较适合有一定资金，但是不是太多的客户。

③现房：这个也是从市场上捡，除去一些特殊原因之外，开发商不大会有现房。

因为菲律宾是开始造的时候就开始卖，而建设期又是4-6年的时间，一般好的项目，经过4-6年的时间都卖完了，等到现房的时候开发商手上基本就没有了，除非是一些特殊原因导致开发商手上还持有一些房源。

所以正常这类房源也是从二手市场上捡漏，那这种房源就是可以立刻交付收租，那普遍来说，只要买的不太贵，一般马尼拉市场在疫情当下都可以做到5-6%的年租售比。

如果买的好，可以做到6-7%左右，等疫情在缓和后，7%以上的租售比没什么问题。适合资金多，想要立刻收租的客户。

整体来说，马尼拉房产现在的开发商新房价格整体约2W/平米，核心地段有3-4W/平米的价格，高端项目甚至更高，但都是使用面积的计算。

另外没有形成类似国内的倒挂现象，也就是说二手房价格比新房价格要低，所以在研究马尼拉房产的时候要考虑清楚自己是感兴趣二手房还是开发商的新房。根据自己购买的目的，资金情况做整体衡量。

如果买新房，最好找团购机构买，要求价格比开发商现在的售价有10-20%的安全边际，总之越高越好，充分利用杠杆，0首付最好，用时间来换房价上涨。

如果买二手期房或现房，可能首付相对高一些，但研究一点就行，那就是租售比，用你【买的项目的租金或者周边同等品质的现房租金】/【该项目你的买入价格】，算下来年租售比在6%左右就可以买，低于5%不用看。

当然前提是要选择上面说的一些核心地段，否则房价上涨预期太低。

【项目品质】：尽量买一些中端刚需、中高端项目，不要买低端项目，买配套完善的项目，否则未来的流动性不好，低端项目保值增值比较差。

同时，菲律宾前十大开发商旗下都有很多品牌，有高端品牌项目线，中端项目线，低端项目线，总之不要买低端的项目线。在买之前要问卖你房子的销售，是中端的还是低端的产品线。

菲律宾人对居住环境非常看重，所以很注重小区的配套，比如健身房、游泳池、空中花园、育儿室等等，而中低端项目，一般都没有这些或者比较少，流动性就会不好，当然不用买太高端的，因为价格太贵，未来流动性不好。

另外，不要选密度太大的项目，一般当地高层住宅选4-5梯20-30户左右。密度太大，影响居住体验。

【配套】：最好1.5km范围内,要聚集一些写字楼、酒店、商场等配套设施，当地人也很看重这个。

【户型】：尽量选择小户型，马尼拉人口密度太大，整体户型偏小。

从投资来说，越小越好卖，越小越好出租，而且是使用面积计算，所以就投资来说选择30平米左右的一房，40平米左右的2房。

在马尼拉这个地方，房子越大，每平米的租金水平普遍来说就越低。所以跳出中国的眼光，用当地的眼光去看待这个市场。

另外，如果是刚刚说的马尼拉大学附近的【学区房】，则最好选20-24平米左右的户型。因为学区房一般会以“宿舍”的形式，按床位出租，一般会2-4人一间，人太多选的人少。比如30平米，可能还是2-4人住，所以30平米每平米的租金收益就没有20几平米来的好。

【贷款】：一般而言，马尼拉房产是不给外国人贷款的，不过也有一些方式可以搞定贷款。但首先的前提是房源的品质得得以保证，所以上述说的【开发商、配套、物业品质、地段等】就非常重要，否则可能贷不下来。

当然，贷款利息相对较高，毕竟我们是外国人，给我们贷款的风险相对会高一些，坏账很难追究，所以利息一般会在8-9%左右，这是给国内没有可用资金的人一条选择。

当然我建议国内有房子的朋友，可以利用国内的房产进行一些抵押贷，以4-5%的利息贷出一些资金出来，到当地付尾款。

而这样房子交付后的租金基本可以覆盖国内的贷款月供，总之就是赚一个利息差。而一套房子的尾款一般不会太多，50W房子尾款也就30W左右。当然以上是一个建议，总之就是利用好钱，让钱给我们打工。

四、分析一下马尼拉房产投资的收益

作为固定资产，赚取收益的方式自然有 2 种：

1.转售赚差价——远超国内普通投资产品的收益率。

2.出租收租金——出租可达 6-9% 的租售比收益率，平均 15 年租金可收回房子全款。

1.转售赚差价的逻辑

菲律宾房子期房阶段是可以卖的，但是短期转售肯定赚不到钱。房子要进入合理的转售期才行，那么马尼拉期房什么才是合理的转售期呢，就是交房前的6-12个月左右的时间。

【举例】：

A项目：0首付，6年分期0息付款房价的30%，尾款在第6年交付时一次性支付。

6 年（72 个月）支付总房价的 30%，5年我们支付了25%的本金，所以5年后如果进行交易转售，届时我们有大约 4 倍的杠杆；

马尼拉市场现在平均每年涨幅约 8-10%，那5年累计涨幅不算复利涨幅，则为 50%；

那 5 年后发生转售，我们 4*50%，有一个约200%的毛投资回报率，扣除正常市场交易成本，一般市场交易成本合计在成交价的6%左右，净投资回报率差不多在150%左右；

那按5年算，年均回报率在30%左右，试想在国内有什么样的投资，从它收益的确定性上来看，持有5年的时间，年均回报率还有30%的，我相信很难。

或许会有，但是你所要承担的风险，我相信一定比马尼拉房产来的要高，毕竟房产还是有较大的确定性，只要房市是处于大势上涨的趋势。

PS：当然，炒楼花的形式，必须要满足的条件是购买价格远低于市场价格，且支付方式足够宽松，杠杆足够好。且进入了合理的转售期的房子。

2.收租金

租金收益很好理解，马尼拉市场现在的市场行情每平米每月的租金可达812比索左右，按24平米的房子，以1：7.56的平均汇率来算（1块人民币换7.56比索），一个月租金可以做到2577元，而这样的房子以50W人民币可以买到。

所以租售比在6.2%左右，非常不错，这还是疫情当下的租金，在2019年该租售比普遍可以做到7%左右。而前文也提到上海250W的房子，一个月租金也就2500-3000左右，而房价差了5倍。

同时7%租售比意味着15年的时间可以收回一套房子的总房款，对比北上广深50-70年的时间非常不错了。更何况15年间房价也在不断的上涨

五、 普通人买马尼拉房产的几种途经以及注意点

一般在马尼拉买房，把我上述分享的坑与风险点规避一下，按上面的方法去选择，买到好项目没什么问题，实操时候一般会有2种途经：

1.找开发商直接买，

这种比较考验投资者的研究能力，毕竟要英文研究以上一些内容。需要注意的点是，建议去买开发商剩下的一些尾盘现房，运气好可能会捡漏到。

因为直接去开发商买新期房，价格太贵，期房本来就在一定程度上代表“未来”的价值，如果又是以散客的名义买，没有团购的溢价能力的话很吃亏，买进来后租售比不高同时又要持有较长一段时间。

当然，自住的话喜欢就好。

2.找中介渠道，

这种可以买二手现房、二手期房、买开发商新房都可以，建议找个有品牌、有规模的，如果找个人经纪人也不是不行，就是风险比较大，不安全。

我的认知是，海外房产投资什么项目很重要，但是机构选择是关键，好的机构可以帮你做到事半功倍，用便宜的价格选到好的项目，同时自己还省心。

那具体怎么选？我有以下几个维度供大家参考：

【公司规模】：要看你所选择的平台于在所在的市场中，是不是头部企业，能做到头部，多半都有企业品牌。所以一定更注重公司服务体验与服务标准，不会只做一锤子买卖，毕竟海外房产做到行业的top不易。

如果你选择的平台，你感觉他们只有一锤子买卖，服务违约成本低，那么绝大概率被收割。

【公司研究能力】：这个是指公司的投资研究团队，因为我们投资的是另外一个国家的房产市场，对那个国家的政策、市场、法律、文化甚至生活习惯都需要了解，所以强大的投资研究能力，是企业核心竞争力之一。

【公司的企业文化】：良好的企业文化，使命、愿景与价值观，是一个企业穿越低谷的最核心因素，如果团队没有这个，那表示平台凝聚力不足，散伙是迟早的事。

【公司的商业模式】：考核一个平台能否长久生存，核心因素之一就是商业模式是否有闭环，首先检验逻辑上的商业模式闭环是否成立，如果没有良好的商业模式，那么不长久。

在马尼拉这件事情上，就是要提供未来长期的物管服务以及出租转售、贷款等业务。